Spanische Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für deutsche Nichtresidenten - 6.6 Wohnvermietung mit Umsatzsteuer

Spanische Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für deutsche Nichtresidenten

6.6 Wohnvermietung mit Umsatzsteuer 6.6.1 Gestaltung – Grundlagen Immer häufiger strukturieren wir Folgendes: Eine natürliche Person erwirbt von einem Bauträger, der einem erfolgreichen Hotelunternehmen nahe steht, eine Immobilie und vermietet diese an einen professionellen Betreiber, z.B. eine erfolgreiche Hotelgruppe (Sale-and-Lease-back). Der Eigentümer schließt mit dem Betreiber – die Hotelgruppe – einen Pachtvertrag, in dem der Betrei- ber dem Eigentümer einen festen Pachtzins, z.B. 4 % der Investitionskosten, zusichert. Dem Eigentümer wird zusätzlich noch eine Selbstnutzung der Woh- nung mit Hotelservice zugestanden. Wir gehen in dieser Publikation beispiel- haft davon aus, dass der Eigentümer die verpachtete Wohnung 36 Tage im Jahr (10 % von 360 Jahrestagen – das vereinfacht die Beispielrechnung) selbst nutzt. Wir unterstellen weiterhin, dass der Kaufpreis der Immobilie 500.000 € beträgt. Aufgrund des geschlossenen Pachtvertrages mit einem gewerblichen Mieter unterliegt der Erwerb der Immobilie einem Umsatzsteuersatz in Höhe von 21 % (105.000 €), die vom Erwerber (Eigentümer) zu bezahlen ist. Darüber erhält der Eigentümer eine Rechnung beim Erwerb. Der Eigentümer stellt dann beim Erwerb den Antrag, beim spanischen Finanzamt als „umsatzsteuerpflichtiger Nichtresident“ geführt zu werden. Sollten Anzahlungen vereinbart werden, sollte die umsatzsteuerliche Anmeldung schon vor dem finalen und notariellen Kaufvertrag erfolgen. Mit der Umsatzsteuerjahreserklärung – und nur mit dieser – kann der Eigentü- mer zum 31. Januar des Jahres, welches dem Erwerb der Immobilie folgt, die Erstattung der gezahlten Umsatzsteuer beantragen. Der Erstattungsantrag kann aber nur bis zu einer Höhe von 90 % gestellt werden, da 10 % privat genutzt werden. Das führt in der Praxis einerseits zu einem Vorfinanzierungsthema für den Anteil von 90 %, andererseits erhöht sich der Liquiditätsbedarf für den Kauf. Leider gibt es in Spanien keine gesetzlich vorgeschriebenen Termine für den Erstattungszeitraum. I.d.R. erfolgt die Erstattung ca. sechs Monate nach der Beantragung. Seite 64 read different

Seitenübersicht